Cómo encontrar propiedades para invertir

Si tienes aptitudes, la vida como casero puede ser bastante rentable. Pero el éxito no está asegurado. Aquí te decimos lo que necesitas saber antes de lanzarte.
Por Liz Pulliam Weston

La idea de poseer un inmueble para arrendar parece estar cobrando popularidad a medida que los inversionistas se cansan de los arrebates y caídas de la bolsa de valores. No todo el mundo tiene lo que se necesita para ser casero, pero los que sí lo tienen, encontrarán una buena forma de crear patrimonio.
Cuando tomas la decisión de comprar una propiedad para alquilarla es cuando comienza el verdadero trabajo. Encontrar una propiedad para alquilar que sea rentable, generalmente toma tiempo y requiere de conexiones y de mucha investigación.
Esto es lo que necesitas saber para comenzar:

Conoce el tiempo del que dispones
Como con cualquier otra inversión, antes de invertir tu dinero en la compra de una casa para alquilar, debes tener claro por cuánto tiempo deseas mantener esta propiedad, indica Robert Cain, editor del boletín Rental Property Reporter.
Mientras mayor sea el tiempo por el cual piensas tener la propiedad, mayor será la cantidad de dinero que tendrás que invertir en mantenimiento, reparaciones y mejoras, agrega Cain.
“Si la vas a tener por 20 años, en algún momento tendrás que cambiar el techo; vas a tener que instalar artefactos domésticos y hacer algunas reparaciones importantes”, continúa Cain. Por otra parte, si solamente tienes previsto tener la propiedad por cinco años, evita realizar grandes mejoras a menos que estés seguro de que puedes recuperar el costo vendiendo a un mayor precio.
También podrías enfrentar un riesgo mayor de inversión cuando piensas conservar la propiedad por poco tiempo. Casi con seguridad, en 20 años verás el aumento del valor de la propiedad, pero esta podría perder valor fácilmente en los próximos cinco, especialmente si estás comprando en un mercado sobresaturado. Necesitarás contar con un retorno potencial de ganancias anuales mayor, para poder enfrentar ese riesgo.
Para muchos inversionistas pequeños, adquirir propiedades a largo plazo tiene mucho más sentido, según indica Pat Callahan, abogada, arrendadora y fundadora de la Asociación Nacional de Pequeños Propietarios (American Association of Small Property Owners). Dispondrás de mucho tiempo para los vaivenes del mercado y el ingreso por el alquiler bien puede ser un buen complemento para tu salario. Buscar suficientes propiedades para alquilar y comenzar a ser arrendador, puede convertirse en tu trabajo permanente.
Desarrolla una red
Los arrendadores con experiencia encuentran sus propiedades de diversas maneras. Algunos buscan juicios hipotecarios (foreclosures), hacen amistad con funcionarios del ayuntamiento, o con empleados bancarios que saben sobre las propiedades que están a punto de venderse. Algunos ponen anuncios en los diarios locales. Otros trabajan con corredores de bienes raíces que están alerta sobre posibles compras.
Otros recomiendan hacerse miembro de las asociaciones de arrendadores locales para poder hacer contactos. El sitio Web de Callahan tiene enlaces a grupos locales, al igual que la Asociación Nacional de Inversionistas en Bienes Raíces (National Real Estate Investors Association).
“Cuando posees propiedades para alquilar, los demás inversionistas comienzan a aparecer”, señala Sean Hoppe, arrendador de 11 inmuebles en Pottsville, Pasadena. “A través de las reuniones de inversionistas, trabajos en conjunto, etc., sé lo que está para la venta” (a propósito, Hoppe tiene 25 años de edad y espera dejar su empleo como consultor en computación en tres años).
También puedes intentar hablar directamente con los arrendadores para ver si están dispuestos a vender, llamando al número que aparece en los anuncios clasificados para alquiler, explorando tu vecindario en busca de propiedades que se alquilen o conversando con otros arrendadores que ya conozcas.
Así es como Bob, que pidió que no se mencionara su apellido, compró la propiedad para alquilar en las cercanías de Albany, Nueva York. El arrendador del edificio de tres unidades donde Bob había alquilado durante 15 años, estaba cansado de tanta molestia y estaba listo para vender.
“Nos encanta (la zona) así que aprovechamos la oportunidad para comprarla”, señala Bob.
Hasta ahora, Bob y su esposa están encantados con la compra. Aumentaron los alquileres y solicitaron depósitos de alquiler, lo que hizo que los arrendatarios más inconvenientes se fueran. Tiene además un plan de contingencia en caso de que comience a sentirse como el arrendador anterior.
“Si ser arrendador va a significar muchos problemas”, agrega Bob, “nos deshacemos de los arrendatarios y lo convertimos en nuestra casa”.
Organiza tus finanzas
Mientras mejor sea tu historial de crédito y mientras tengas menos deudas en tarjetas de crédito o de otro tipo, mejores posibilidades tendrás para obtener un préstamo decente, indica Callahan. Por lo general, al comprar una propiedad para alquilarla, las entidades de préstamos requieren pagos iniciales mayores, tasas de interés más altas y normalmente finanzas más sólidas. Esto se debe a que saben que hay mayores posibilidades de incumplimientos en este tipo de propiedades que en propiedades donde van a vivir.
Los arrendadores dicen además que vale la pena tener una reserva importante de dinero después de la compra de una propiedad. Esto puede ayudar a pagar reparaciones y vacantes inesperadas. Si bien hay un par de reglas de oro, apartar por lo menos un mes de alquiler por cada unidad es un buen comienzo. Paul Berning, contador público autorizado, recomienda tener una línea de crédito, asegurada ya sea por la propiedad o por tu propia casa, para cubrir costos mayores.
Asimismo, debes asegurarte de ahorrar suficiente para tu retiro y otros objetivos que tengas antes de invertir en bienes raíces. Si bien es cierto que los ingresos por concepto de alquiler de inmuebles pueden complementar para tu retiro, la mayoría de la gente no debería contar con ello para reemplazar otras inversiones o permitirse quedar totalmente expuestos a los caprichos del mercado local de bienes raíces. Los alquileres y los valores de las propiedades pueden caer o aumentar, y quienes hayan diversificado sus riesgos adecuadamente con inversiones en acciones, bonos y efectivo estarán mejor capacitados para resistir tanto los malos como los buenos tiempos.
Evita pagar de más
Como dijo un experimentado arrendador: “Las ganancias vienen al comprar una propiedad, no al venderla”. Si pagas demasiado, nunca recuperarás tanto como si hubieras hecho un buen negocio.
Generalmente, el mercado de los bienes raíces para alquiler es más difícil para los inversionistas que pagan de más que para propietarios que hacen lo mismo, afirman varios arrendadores. A pesar de que a menudo la compra de una casa es una compra emocional que puede conducir a guerras de ofertas y contraofertas, la mayoría de los arrendadores presta atención estrictamente a los números para ver si sus inversiones tendrán retorno. Si pagas demasiado por un inmueble para alquilarlo, no cuentes con que aparecerá alguien más “tonto” que pague el precio que pidas luego.
Sin embargo, el no pagar de más puede no ser lo acertado en mercados de moda. Por ejemplo, en la actualidad, los apartamentos en Nueva York se venden a una prima de un 60% sobre su valor “inherente”. En otras palabras, se venden mucho más caros que el flujo de ingreso que el apartamento genera, según indica Reis, empresa que se dedica a la investigación de bienes raíces. En San Francisco y Los Ángeles, la prima es de un 10%.
Algunos arrendadores utilizan fórmulas, como no pagar más que seis a ocho veces el valor del alquiler que esperan obtener durante el primer año. Otros intentan calcular el valor que tendría la propiedad después de las reparaciones y mejoras y no pagan más del 70% de dicho precio, menos el costo de las reparaciones, indica Berning.
Sin embargo, cada mercado de bienes raíces es diferente y es posible que estas fórmulas no funcionen en tu zona.
La clave es asegurarse de que los ingresos por alquiler cubran tus costos, agrega Berning. Eso incluye el pago de la hipoteca, los impuestos, seguro, mantenimiento, reparaciones y una tasa de desocupación de un 5% aproximadamente. (Si tienes cinco unidades, debes esperar que una unidad esté desocupada tres meses cada año. Este es el cálculo: 5 unidades multiplicadas por 12 meses es igual a 60; 60 multiplicado por 0,05 es igual a 3.)
Si por lo menos alcanzas el punto de equilibrio, podrás obtener ganancias de cualquier alza en los precios así como de recortes fiscales disponibles para propiedades de alquiler. El sitio Web de Cain vende un software en $55 que te ayuda a realizar estos cálculos.
Cuando hagas el cálculo recuerda que hay una gran diferencia en la manera como se consideran las reparaciones y mejoras en términos tributarios. Normalmente puedes deducir el costo de una reparación, como tapar un agujero en el techo o arreglar una cañería, en la declaración de impuestos correspondiente al año en que se hizo la reparación, indica Berning.
Sin embargo, el cambio de las cañerías o el arreglo del techo, normalmente se considera una mejora, lo que significa que no se puede deducir el costo. Por el contrario, se agrega al monto que pagaste por la propiedad para determinar la base impositiva cuando vendas. Mientras más alta es la base, menor la ganancia tributable. Pero si tienes que esperar 20 años después de hacer una mejora importante para recuperar los costos con los impuestos, debes pensarlo dos veces antes de comprar una propiedad que necesite mucho trabajo de reparación, agrega Berning.
Para calcular mejor tus costos, realiza una inspección minuciosa antes de comprar. Algunos arrendadores tienen electricistas, fontaneros y contratistas de confianza que envían a cualquier propiedad potencial, con el compromiso de que ellos harán cualquier reparación que sea necesaria. Otros utilizan los servicios de inspectores profesionales en quienes confían.
Quienes han sido arrendadores durante mucho tiempo dicen que todo este trabajo da sus frutos en propiedades que ayudan a crear su patrimonio neto a la vez que les proporcionan un flujo constante de ingresos. Callahan, cuya familia comenzó a invertir en bienes raíces en la década los 40, señala que es una forma de vida que ella recomienda.
“No importa si eres un profesional o un trabajador”, afirma Callahan. “Es un trabajo que crea riqueza con oportunidades para todos”.